DOVEZILE CARE LE DAU DREPTUL FERMIERILOR ROMÂNI SĂ CUMPERE TEREN AGRICOL!

Înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condițiilor de fond și de formă prevăzute de Legea 287/2009 privind Codul civil și a dreptului de preempțiune al coproprietarilor și rudelor de gradul I, al arendașilor, tinerilor fermieri, al proprietarilor de terenuri agricole vecine, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului (ADS), în această ordine, la preț și în condiții egale.

Arendașul care dorește să cumpere teren agricol arendat situat în extravilan trebuie să dețină această calitate în temeiul unui contract de arendare valabil încheiat și înregistrat potrivit dispozițiilor legale, cu cel puțin un an înainte de data afișării ofertei de vânzare la sediul primăriei și să îndeplinească următoarele condiții:

a) în cazul arendașilor persoane fizice să facă dovada domiciliului situat pe raza unității administrativ-teritoriale (UAT) unde este amplasat terenul ce face obiectul ofertei de vânzare, stabilit pe o perioadă de 3 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
b) în cazul arendașilor persoane juridice, asociații, să facă dovada domiciliului situat pe teritoriul național stabilit pe o perioada de 3 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
c) în cazul arendașilor persoare juridice, cu acționariat altă persoană juridică, asociații acesteia să facă dovada domiciliului situat pe teritoriul național pe o perioadă de 3 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole.

În cazul exercitări dreptului de preempțiune de către tinerii fermieri, prioritate la cumpărarea terenului are tânărul fermier care desfășoară activități în zootehnie. În sensul legii, tânăr fermier reprezintă tânărul cu vârsta de până la 40 de ani care intenționează să desfășoare sau desfășoară activități agricole.

În cazul exercitării dreptului de preempțiune de către proprietarii terenurilor agricole vecine, prioritate la cumpărarea terenurilor se stabilește astfel:

a) proprietarul de teren agricol vecin care are hotarul comun cu latura mare a terenului ce face obiectul ofertei de vânzare;
b) în cazul în care terenul ce face obiectul ofertei de vânzare are două laturi ori toate laturile egale, prioritate la cumpărarea acestui teren are proprietarul de teren agricol vecin tânăr fermier;
c) proprietarii de teren agricol vecini care au hotarul comun cu terenul ce face obiectul ofertei de vânzare, în ordinea descrescătoare a lungimii hotarului comun în cauză;
d) în cazul în care latura mare sau una dintre laturile egale ale terenului ce face obiectul ofertei de vânzare are hotarul comun cu un teren situat pe raza altei unități administrativ-teritoriale, prioritate la cumpărarea terenului are proprietarul de teren agricol vecin cu domiciliul/reședința în raza unității adminstrativ-teritoriale unde este amplasat terenul.

Prin excepție, înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan pe care sunt situri arheologice clasate se face potrivit Legii 422/2001 cu modificările și completările ulterioare.

Solicitarea și utilizarea certificatului de carte funciară sau, în condițiile legii, a certificatului de sarcini la încheierea contractelor translative de proprietate privind bunurile imobile și alte drepturi reale fac pe deplin dovada bunei-credințe atât a părților din contract, cât și pentru profesionistul instrumentator, cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului asupra imobilului supus vânzării conform descrierii din cartea funciară.

În cazul în care titularii dreptului de preempțiune nu-și manifestă intenția de a cumpăra terenul, vânzarea terenurilor se poate face către persoanele fizice care au domiciliul/reședința în raza unității administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul, stabilit pe o perioadă de cel puțin 3 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare.

Aceste condiții nu se aplică în cazul cumpărării terenurilor de către tinerii fermieri. În cazul în care titularii dreptului de preempțiune nu-și manifestă intenția de a cumpăra terenul, vânzarea terenurilor se poate face către persoanele juridice cu respectarea următoarelor condiții cumulative:

a) sediul social și/sau sediul secundar situat în raza unității administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul, stabilit pe o perioadă de cel puțin un an, anterior înregistrării ofertei de vânzare;
b) desfășoară activități agricole în raza UAT unde este terenul pentru o perioadă de cel puțin 5 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare;
c) prezintă înscrisurile din care să reiasă că din venitul total al ultimilor 3 ani fiscali, minimum 75% reprezintă venit din activități agricole;
d) asociații să facă dovada domiciliului situat pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 3 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare;
e) în cazul în care acționariatul este o altă persoană juridică, asociații acestora să facă dovada domiciliului situat pe teritoriul național, stabilit pe o perioadă de cel puțin 3 ani, anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenului agricol.

În cazul neexercitării dreptului de preempțiune, potențialii cumpărători pot depune la primărie un dosar care să cuprindă documentele doveditoare privind îndeplinirea condițiilor, în termen de 30 de zile de la expirarea termenului de 45 de zile lucrătoare.

Documentele doveditoare se stabilesc prin normele metodologice.

În cazul neexercitării dreptului de preempțiune, dacă niciunul dintre potențialii cumpărători, în termenul legal, nu îndeplinește condițiie pentru a cumpăra terenul agricol situat în extravilan, înstrăinarea acestuia se poate face către orice persoană fizică sau juridică.

Terenurile agricole situate în extravilan se pot înstrăina, prin vânzare, după o perioadă de 15 ani de la data cumpărării.

Transferul dreptului de proprietate, prin vânzare, ulterior vânzării, se realizează numai către statul român, prin ADS.
Proprietarii terenurilor agricole au obligația să le utilizeze direct sau indirect terenul pentru desfășurarea activităților agricole, de la data cumpărării.

Terenurile agricole situate în extravilan nu pot constitui garanții în cazul contractelor de împrumut cu ipotecă imobiliară, cu excepția contractelor de credit încheiate cu instituțiile de credit sau instituțiile financiare nebancare.

Primăria trebuie să afișeze timp de 45 de zile, în termen de 5 zile lucrătoare de la data primirii cererii, oferta de vânzare la sediul său și, după caz, pe pagina de internet.

Primăria trebuie să transmită Ministerului Agriculturii, ADS, direcțiilor agricole, un dosar care să cuprindă lista preemptorilor, copiile cererii de afișare, procesul verbal de afișare a ofertei, în termen de 5 zile lucrătoare de la data înregistrării documentației.
Primăria are obligația să comunice în scris intenția de vânzare a terenului, proprietarilor terenurilor vecine cu suprafața de teren care face obiectul intenției de vânzare.

Notificare se va transmite în termen de 3 zile de la data înregistrării intenției de vânzare și va fi însoțită în copie de planul parcelar al suprafeței de teren.

În cazul în care suprafața de teren se află la limita a două teritorii administrative, primăria va notifica autoritatea publică locală cu care aceasta se învecinează, care la rândul ei va notifica proprietarii terenurilor vecine.

Titularul dreptului de preempțiune trebuie ca, în termenul de 45 de zile lucrătoare, să își manifeste în scris intenția de cumpărare, să comunice acceptarea ofertei vânzătorului și să o înregistreze la sediul primăriei unde aceasta a fost afișată. Primăria va afișa, în termen de 3 zile de la înregistrarea acceptării ofertei de vânzare, datele prevăzute în normele metodologice de aplicare a legii, respectiv le va trimite pentru afișare pe site de către structura centrală, respectiv structurilor teritoriale, după caz.

Comunicarea acceptării ofertei vânzătorului se înregistrează la primărie de către titularul dreptului de preempțiune însoțită de documentele justificative, prevăzute de normele metodologice.

În cazul în care, în termenul de 45 de zile lucrătoare, mai mulți preemptori de rang diferit își manifestă în scris intenția de cumpărare, la același preț și în aceleași condiții, se ia în ordinea rangului preemptorilor.

În cazul în care, în termenul de 45 de zile lucrătoare, mai mulți preemptori de același rang își manifestă în scris intenția de cumpărare și niciun alt preemptor de rang superior nu a acceptat oferta, la același preț și în aceleași condiții, se aplică prevederile de mai sus (art.4 din lege).

În cazul în care, în termenul de 45 de zile lucrătoare, un preemptor de rang inferior oferă un preț superior celui din oferta de vânzare sau celui oferit de ceilalți preemptori de rang superior lui care acceptă oferta, vânzătorul poate relua procedura cu înregistrarea ofertei de vânzare cu acest preț.

Procedura se va desfășura o singură dată în termen de 10 zile de la împlinirea termenului de 45 de zile lucrătoare.

În termen de 3 zile lucrătoare de la înregistrarea comunicării de acceptare a ofertei de vânzare, primăria are obligația să transmită structurii centrale, respectiv structurilor teritoriale, după caz, datele de identificare a preemptorilor, potențiali cumpărători, în vederea îndeplinirii condițiilor legale

Dacă, în termenul de 45 de zile lucrătoare, primăria constată că niciunul dintre titularii dreptului de preempțiune nu își manifestă intenția de a cumpăra terenul, acesta poate fi vândut oricărei persoane fizice sau juridice.

Vânzarea terenului la un preț mai mic decât cel cerut în ofertă, în condiții mai avantajoase decât cele arătate în aceasta, cu nerespectarea condițiilor menționate mai sus, atrage nulitatea absolută.

În cazul în care, în termenul de 45 de zile lucrătoare, respectiv în termenul de 10 zile, vânzătorul modifică datele înscrise în oferta de vânzare, acesta reia procedura de înregistrare a cererii de afișare la primărie.  În termenul de 5 zile lucrătoare prevăzut pentru afișarea ofertei, vânzătorul terenului poate retrage oferta.

AMENZI DE LA 100.000 DE LEI LA 200.000 DE LEI!

Avizul final necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică de către notarul public sau pronunțării de către instanță a unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare, se emite de structurile teritoriale pentru terenurile cu suprafața de 30 ha inclusiv, iar pentru terenurile cu suprafața de peste 30 ha, de către structura centrală.

Anularea avizelor intervine ca urmare a decesului vânzătorului sau decesului preemptorului, înainte de încheierea contractului de vânzare.

Autoritatea emitentă a avizelor poate îndrepta erorile materiale din cuprinsul actului, din oficiu sau la cererea persoanei interesate.
Verificarea respectării acestor condiții este făcută de structurile teritoriale sau centrale care pot să emită și aviz negativ de vânzare.
Vânzarea-cumpărarea terenurilor fără avizul structurilor teritoriale sau centrale, nerespectarea dreptului de preempțiune așa cum este prevăzut de lege, nerespectarea obligațiilor de către primării sunt contravenții sancționate cu amenzi de la 100.000 de lei la 200.000 de lei.

Înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole din extravilan fără respectarea dreptului de preempțiune, cu sau fără obținerea avizelor, este interzisă și se sancționează cu nulitatea relativă.

Constatarea și sancționarea contravențiilor se fac de către structurile centrale, teritoriale, aflate în subordinea Ministerului Agriculturii, instituția prefectului, instituții abilitate.

Procedurile referitoare la ofertele de vânzare, exercitarea dreptului de preempțiune și procedura de emitere a avizelor necesare înstrăinării terenurilor sunt aplicabile cererilor formulate după data intrării în vigoare a legii, precum și cererilor aflate în curs de soluționare la acea dată.

În termen de 15 zile de la intrarea în vigoare a legii se emit normele metodologice. Proiectul de lege a fost trimis spre a fi supus dezbaterii și votului Camerei Deputaților, for decizional.

Sursa: Parlamentul României